la garantie des vices cachés dans une vente d’immeuble

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Garantie contre les vices cachés : caractérisation de la condition de la mauvaise foi du vendeur connaissant le vice et s’étant abstenu de le révéler au moment de la vente

par Manon Rouane repris ici par Maitre B Dravet  dans son blog principal

Réf. : Cass. civ. 3, 19 décembre 2019, n° 18-19.140, F-D (N° Lexbase : A1163Z9X)

► Constitue un vice caché dont le vendeur est tenu de garantir l’acheteur, l’instabilité de l’immeuble en raison du caractère évolutif de fissures et de l’inclinaison anormale des planchers ; désordres qui n’étaient pas décelables par les acquéreurs au moment de la vente mais dont avait connaissance le vendeur, du fait de sa présence dans les lieux depuis plusieurs années de sorte que, ce dernier s’étant, de mauvaise foi, abstenu de les révéler au moment de la conclusion de contrat de vente, nonobstant son ignorance de leur cause, il doit être fait échec au jeu de la clause exonératoire de la garantie contre les vices cachés et, ainsi, la résolution de la vente doit être prononcée.

Telles sont les conditions de mise en œuvre de la garantie contre les vices cachés réunies par la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt en date du 19 décembre 2019 (Cass. civ. 3, 19 décembre 2019, n° 18-19.140, F-D N° Lexbase : A1163Z9X ; en sens contraire, sur la bonne foi du vendeur permettant le jeu de la clause exonératoire de la garantie contre les vices cachés : Cass. civ. 3, 16 mai 2019, n° 18-13.703, F-D N° Lexbase : A8444ZBD).

En l’espèce, à la suite de la vente d’une maison d’habitation, les acquéreurs, se plaignant de fissures et d’affaissement des planchers, ont, après expertise, engagé, à l’encontre des vendeurs, une action en résolution de la vente sur le fondement de la garantie contre les vices cachés.

Contestant la position de la cour d’appel (CA Paris, 4, 1, 4 mai 2018, n° 16/18296 N° Lexbase : A3549XME) ayant fait droit à la demande des acquéreurs en caractérisant un vice caché emportant résolution de la vente, le vendeur a, formé un pourvoi en cassation alléguant, tout d’abord, le caractère apparent du vice de nature à exclure la garantie dans la mesure où, d’une part, les acquéreurs, ayant visité plusieurs fois le bien, auraient dû se rendre compte du vice affectant le bien et, d’autre part, en constatant les manifestations des désordres, ils auraient dû demander des explications sur l’origine de ces derniers et leur caractère évolutif. Ensuite, le demandeur au pourvoi a argué, pour éluder le jeu de la garantie contre les vices cachés, sa méconnaissance du vice ; celui-ci ne s’étant révélé qu’à l’issue d’un étude géotechnique commandée par un expert judiciaire, soit postérieurement à la vente. Enfin, le vendeur conteste le fait, pour les juges du fond, d’avoir retenu sa connaissance du caractère évolutif des désordres résultant du vice.

Ne suivant pas les moyens développés par le demandeur au pourvoi, la Cour de cassation confirme l’arrêt rendu par la cour d’appel ayant caractérisé l’ensemble des conditions de mise en œuvre de la garantie contre les vices cachés entraînant, par mise en jeu de l’action rédhibitoire, la résolution de la vente. En effet, la Haute juridiction affirme que, du fait de sa présence dans les lieux depuis plusieurs années, le vendeur avait pu constater les désordres affectant l’immeuble ; désordres et leur aggravation qui n’étaient pas décelables par les acquéreurs au moment de a vente mais qui étaient, dès lors, connus du vendeur qui, de mauvaise foi, s’était abstenu de les révéler au moment de la vente ; son ignorance de la cause de ces désordres étant sans incidence sur la caractérisation de la condition de la connaissance par le vendeur du vice. Aussi, les conditions de mise en jeu de la garantie contre les vices cachés étant réunies, la Cour de cassation appuie les juges du fond ayant prononcé la résolution de la vente.


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Bruno Dravet

Me Bruno Dravet a créé son Cabinet d'Avocat à Toulon (Var) au début des années 80, après des études supérieures à la Faculté de droit d'Aix en Provence. Il est marié et père de famille. Il vit dans le village provençal du Revest-les-Eaux.

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