#vice cache et dol (vente immobilière)

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L’action en garantie des vices cachés non exclusive d’une action en responsabilité délictuelle pour dol

IMMOBILIER

Ce n’est pas parce qu’un acheteur a pu agir en garantie des vices cachés qu’il ne peut plus ensuite demander réparation de son préjudice en recherchant la responsabilité délictuelle du vendeur pour dol ou réticence dolosive commis avant ou lors de la conclusion de la vente.par Élisabeth Botrelle 23 octobre 2020Civ. 3e, 23 sept. 2020, FS-P+B+I, n° 19-18.104

En matière de contrat de vente, un acquéreur déçu a entre ses mains une diversité d’actions pour défendre ses intérêts ; néanmoins, les interrogations ont toujours été nombreuses quant aux cas de chevauchement, d’exclusion ou encore de cumul d’actions et ont régulièrement suscité des hésitations en jurisprudence. Les raisons en sont bien connues en ce que des mêmes faits peuvent relever de plusieurs voies et il n’est ainsi pas toujours aisé de marquer les frontières respectives de chacune. Il en est ainsi, par exemple, du chevauchement entre garantie de non-conformité et garantie des vices cachés, qui a suscité de nombreux flottements jurisprudentiels et débats doctrinaux par le passé (sur ce point, v. par ex. A. Bénabent, Droit des contrats spéciaux civils et commerciaux, 13e éd., LGDJ, coll. « Précis Domat », 2019, n° 186, p. 149-150). Il en est de même de la question du cumul d’actions entre garantie des vices cachés et vice du consentement.

L’arrêt rapporté s’inscrit dans ce questionnement en revenant, plus précisément, sur la question du cumul d’actions entre garantie des vices cachés, d’une part, et action en responsabilité délictuelle fondée sur le dol du vendeur, d’autre part ; la Cour de cassation précisant que la première n’exclut pas la seconde. Autrement dit, alors que, dans des décisions antérieures, la Cour a pu estimer que l’acquéreur ne pouvait choisir et devait nécessairement agir en garantie des vices cachés et non en nullité pour erreur, il ressort de l’arrêt rapporté qu’il peut, en revanche, choisir entre mettre en œuvre cette garantie des vices cachés et soulever la responsabilité délictuelle du vendeur ayant commis un dol avant la conclusion du contrat pour obtenir réparation du préjudice subi. Il n’est toutefois pas certain que les divergences de solution qui résultent de sa position concernant ces deux vices du consentement que sont l’erreur et le dol et des possibilités d’action, cumulée ou non, avec la garantie des vices cachés permettent d’aboutir à une véritable stabilité et sécurité des solutions.

Dans cette affaire, l’acquéreur d’un bien immobilier se plaignant de désordres découverts lors de travaux de rénovation avait assigné le vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachés. Toutefois, en raison de la péremption de cette instance, l’acheteur décida ensuite d’assigner le vendeur en réparation des préjudices résultant du coût des travaux et des troubles de jouissance, causés par la réticence dolosive du vendeur. Les juges d’appel avaient rejeté cette action en responsabilité fondée sur le dol en estimant que les désordres invoqués avaient la nature de vices rédhibitoires dont la réparation ne pouvait être uniquement sollicitée qu’en agissant sur le fondement de la garantie des vices cachés. Ils avaient tout d’abord soulevé que l’existence de liens contractuels entre l’acheteur et le vendeur excluait la mise en œuvre de la responsabilité délictuelle pour une faute non extérieure au contrat. Ils avaient ensuite et plus fondamentalement indiqué que l’acquéreur ne pouvait « exercer une action en responsabilité pour contourner l’impossibilité dans laquelle il se trouve d’exercer l’action en garantie des vices cachés, prescrite en raison de l’application du délai de deux ans de l’article 1648 du code civil ». Un pourvoi fut ainsi formé par l’acquéreur qui fut reçu par la Cour de cassation censurant l’arrêt d’appel au visa des articles 1382 (depuis art. 1240) et 1641 du code civil.

La haute juridiction réaffirme dans la décision rapportée le cumul possible d’actions entre garantie des vices cachés et mise en œuvre de la responsabilité délictuelle en raison du dol ou de la réticence dolosive du vendeur ayant eu pour conséquence de tromper le consentement du contractant. Pour ce faire, la Cour affirme le principe suivant : « l’action en garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue n’est pas exclusive de l’action en responsabilité délictuelle fondée sur le dol ou la réticence dolosive commis avant ou lors de la conclusion du contrat ».

Cette solution importante doit être mise en parallèle avec un précédent arrêt de la Cour de cassation, rendu sous l’empire de la rédaction de l’article 1648 du code civil, telle qu’elle était en vigueur avant l’ordonnance n° 2005-136 du 17 février 2005 en faisant alors référence au bref délai pour agir en vice caché. La Cour avait autorisé l’action en nullité pour dol lorsque l’erreur provoquée du contractant pouvait aussi être « [analysée] en un vice caché » (F. Collart Dutilleul et P. Delebecque, Contrats civils et commerciaux, 10e éd., Dalloz, coll. « Précis », 2015, n° 330, p. 301). L’acquéreur avait ainsi pu agir contre son vendeur pour réticence dolosive ayant vicié le consentement en considérant que l’action n’était pas soumise au bref délai de l’article 1648 du code civil (Civ. 3e, 29 nov. 2000, n° 98-21.224, Bull. civ. III, n° 182 ; D. 2001. 177  ; AJDI 2001. 1020 , obs. F. Cohet-Cordey  ; CCC 2001, n° 3, comm. n° 41, obs. L. Leveneur ; Civ. 1re, 6 nov. 2002, n° 00-10.192, Bull. civ. I, n° 260 ; D. 2002. 3190, et les obs.  ; RTD com. 2003. 358, obs. B. Bouloc ).

L’arrêt rapporté du 23 septembre 2020 a également pour conséquence de permettre à l’acquéreur ayant dépassé le délai de deux ans de l’article 1648 du code civil de demander réparation du préjudice résultant du dol commis par le vendeur avant la formation du contrat ou lors de celle-ci et l’ayant justement amené à contracter en étant trompé. Certes, il ne s’agissait pas dans cet arrêt de solliciter la nullité du contrat pour dol mais il n’empêche que la tromperie consistant à ne pas révéler une information importante constituait bien une faute susceptible d’avoir causé un préjudice pouvant être réparé. Puisqu’il s’agit d’une faute commise lors de la période précontractuelle, elle était délictuelle, contrairement à ce qu’avaient indiqué les juges d’appel. Le dol, en application de l’article 1137 du code civil (anc. art. 1116), est certes une cause de nullité du contrat mais également un délit civil. « L’action en responsabilité qui peut être intentée par la victime [d’un dol] […] est indépendante de l’action en nullité » (P. Le Tourneau, Droit de la responsabilité et des contrats, Dalloz action 2018-2019, n° 3111.33) et ces actions peuvent se cumuler (Civ. 1re, 14 nov. 1979, n° 77-15.903, Bull. civ. I, n° 279 ; un contractant peut d’ailleurs agir uniquement en responsabilité délictuelle pour voir son préjudice réparé sans solliciter la nullité du contrat pour dol puisqu’il s’agit d’une nullité relative, v. Com. 5 déc. 2000, n° 97-21.631, Dalloz jurisprudence). Mais comment ces règles relatives au dol interagissent-elles lorsque le silence volontairement gardé ou la tromperie peuvent aussi être analysés en un vice rendant la chose impropre à son usage ? Comme indiqué, la Cour de cassation avait, par le passé, admis le cumul de l’action en nullité du contrat pour dol et de l’action en garantie contre les vices cachés justifiant que l’acquéreur ne soit pas dans l’obligation d’agir dans le délai de deux ans pour la première action. L’arrêt rapporté du 23 septembre 2020 apporte une précision supplémentaire avec le cumul pour l’acquéreur des actions en garantie des vices cachés et en responsabilité délictuelle pour obtenir réparation du préjudice résultant du vice. Mais encore faut-il, d’un point de vue procédural, que la partie soulève ces deux fondements. En effet, dans un arrêt antérieur, la Cour de cassation avait déjà eu l’occasion d’indiquer que lorsque des acquéreurs avaient seulement fait valoir, à l’appui de leur demande de dommages-intérêts, que « les venderesses étaient de mauvaise foi, sans invoquer l’existence d’une manœuvre ou d’une réticence dolosive qui les aurait déterminés à contracter, la cour d’appel, qui a relevé, […] dans leurs dernières écritures, [que les acheteurs] fondaient leur réclamation contre les venderesses uniquement sur les dispositions de l’article 1641 du code civil, n’avait pas à examiner le litige au regard de l’article 1116 » du code civil (depuis, v. C. civ., art. 1137 ; Com. 30 janv. 2008, n° 07-10.133, Bull. civ. III, n° 21 ; Dalloz actualité, 12 févr. 2008, obs. S. de la Touanne ; D. 2008. 546  ; ibid. 2390, obs. F. G. Trébulle ).

Pour autant, si l’acquéreur peut certes agir en responsabilité contre le dol comme il se dégage de la décision rapportée, il n’a, en revanche, toujours pas la possibilité de choisir entre garantie des vices cachés et nullité du contrat pour erreur puisque l’action en garantie des vices cachés constitue « l’unique fondement possible de l’action exercée » (Civ. 1re, 14 mai 1996, n° 94-13.921, Bull. civ. I, n° 213 ; D. 1998. 305 , note F. Jault-Seseke  ; ibid. 1997. 345, obs. O. Tournafond  ; RTD com. 1997. 134, obs. B. Bouloc  ; v. aussi Civ. 3e, 4 mai 2016, n° 15-11.351, Const. urb. 2016, n° 6, comm. n° 95, obs. C. Sizaire). Par conséquent, puisque l’action en vices cachés est autonome, l’acquéreur ne peut introduire une demande de dommages-intérêts pour réparer le préjudice qui aurait pu résulter de l’erreur (Civ. 1re, 14 mai 1996, préc., indiquant également que les juges du fond n’avaient pas « à rechercher si [l’acquéreur] pouvait prétendre à des dommages-intérêts sur [le fondement] de l’erreur » dès lors que l’action en vice caché constituait l’unique fondement possible).

Si certains justifient cette solution en matière d’erreur en faisant application du principe specialia generalibus derogant par lequel le droit spécial de la vente prime le droit commun des contrats (P. Malaurie, L. Aynès et P.-Y. Gautier, Droit des contrats spéciaux, LGDJ, 11e éd., 2020, n° 232, p. 196) ou encore en soulevant le fait que « l’erreur porte, comme le vice, sur des éléments objectifs, alors que le dol est de nature subjective » (P. Le Tourneau, op. cit., n° 3363.131), d’autres la contestent fortement (H. Capitant, F. Terré et Y. Lequette, Les grands arrêts de la jurisprudence civile, 11e éd., t. 2, Dalloz, 2000, nos 253-254, p. 512-513, rappelant que la maxime specialia n’a vocation à jouer qu’en cas de conflit de lois dans le temps ; Y.-M. Serinet, « Erreur et vice caché : variations sur le même thème », in Mélanges Ghestin, LGDJ, 2001, p. 789) en « [mettant] en lumière sa fragilité » (A. Bénabent, op. cit., n° 259, p. 201). Le droit des actions offertes à un acquéreur pour défendre ses intérêts semble donc toujours, à de nombreux égards, le résultat d’une juxtaposition de solutions et l’arrêt du 23 septembre 2020 en est une nouvelle illustration ; on pourrait de nouveau se demander si le temps ne serait pas venu de simplifier l’ensemble, au-delà de la question du cumul d’actions entre vices du consentement et vices cachés, par une réforme des contrats spéciaux et particulièrement de la vente (comp. Association H. Capitant, Offre de réforme du droit des contrats spéciaux, 1re éd., Dalloz, coll. « Commentaires », 2020).


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Bruno Dravet

Me Bruno Dravet a créé son Cabinet d'Avocat à Toulon (Var) au début des années 80, après des études supérieures à la Faculté de droit d'Aix en Provence. Il est marié et père de famille. Il vit dans le village provençal du Revest-les-Eaux.

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